[윤정웅 부동산 세상] 전세금에 의존한 주택투자요령

기사입력 2017.11.01 18:17
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전세금은 전세권의 요소이고 전세금을 주고받음으로 인하여 계약은 완료 된다. 따라서 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제권이 인정되는 특수한 권리다.

요즘도 부동산 투자 상담 내용 열 건 중 절반은 전세 끼고 집 사겠다는 질문이고, 어느 지역 어느 아파트가 어떠냐는 내용이지만, 결론은 나중에 시세가 얼마나 가겠느냐는 식으로 시세차익이 있기를 바라는 질문들이다. 어찌됐건 전세금에 의존해 집을 사려거든 다음 몇 가지를 유념하자. 
 
-전세시장은 3-4년 주기로 등락을 거듭한다.-
 
전세시장은 3-4년 주기로 등락을 거듭한다. 주택시장은 5-6년 주기로 작은 폭의 등락이 있다가 10년 주기로 큰 폭의 상승이 일어나기도 한다. 주택은 공급을 시작해도 수요자의 손에 들어가기 까지는 2-3년의 시일이 소요되므로 값이 오른다고 당장 불을 끄기는 어렵다.
 
지금은 전세가 보합세에 있지만 주택시장이 침체되면 1-2년 후에는 내리게 된다. 2001년 초, 2006년 초 집값이 잠시 하락하고 있었을 때, 전세금을 돌려주지 못해 집 주인들은 도망한 일도 있었고, 고의적으로 대출금에 대한 이자를 내지 않고 경매로 넘어가게 내버려 둔 일도 있었다. 
 
전세 끼고 집 사겠다고 하시는 분들은 대부분 현재 주택을 소유하신 분들도 계시지만 형편이 어려워 잔금이 부족하기 때문에 자신은 값이 싼 전셋집이나 월세로 거주하면서 매수한 집은 전세로 돌려 잔금을 치루겠다는 분들도 많다. 이제는 자기 집은 전세주고, 학교 따라 직장 따라 전세 사는 일도 유행이 돼 버렸다. 
 
반대로 유주택자가 투자목적으로 한 채 더 사놓겠다고 하시는 분들도 있다. 이럴 때 매수한 집에는 전세금 외에 대출금도 들어 있음이 보통이기에 전세시장이 출렁일 때는 나중에 화약의 뇌관이 될 수 있다. 전세가가 높았다가 나중에 떨어질 때에는 전세금도 줄어들지만, 대출금도 일부 갚아야 하므로 항시 몇 천만 원 정도의 돈을 가지고 있어야 한다. 
 
-전세가 요동치면 주택시장은 연쇄적으로 오른다.- 
 
어느 지역에 재건축이나 재개발이 시작되면 그 부근에는 전세금이 올라가게 된다. 전세금이 올라가면 아예 대출받고 사 버리기도 하는데 연쇄적으로 이런 현상이 나타나게 되면 결국은 소형주택들이 하룻밤 사이에 1천만 원씩 값이 올라가는 일을 늘 겪게 된다.
 
집을 판 사람들은 조금 더 보태거나 대출을 더 받아 중형으로 갈아타는 기회를 만나게 되고, 그 여파는 계속 대형으로 움직이게 되는 것이 주택시장의 흐름으로 돼 있다. 그래서 항시 소형의 부족현상이 나타나게 되고, 이런 일은 연중행사가 되고 있는 것이다.
 
앞으로 서울을 비롯한 각 지방에도 뉴타운이나 재건축 등 사업이 줄줄이 엮어져 있기 때문에 지역적으로 이런 현상은 꾸준히 일어나게 된다. 특히 서울은 너무 많은 재개발이나 재건축이 이어질 것이기에 전세시장은 잠시 멈추는 듯 하다가 다시 오르는 일이 계속될 수 있다. 전세와 싸우지 않으려면 적당한 때 집은 사놓고 보는 게 옳다.
 
-전세에 의존한 잔금실수는 매수인 책임이다-
 
투자용으로 사 둘 집이 5억짜리일 때 대출금은 1억 5천정도, 전세금이 2억 원 정도로서 총 부채는 집값의 70%인 3억 5천만 원을 차지하는 것이 보통이다. 그러나 지금 수도권의 전세는 70%선에 있고, 지방은 80%선까지 올라가 있다.
 
만일 집값이 1억 내려 4억이 되면 전세금도 4천만 원정도 내려줘야 당연한 이치다. 따라서 세입자는 4천만 원을 돌려 달라고 하리라. 이런 일이 전국적으로 일어나게 되자 집주인들은 아예 재산권을 포기해 버린 일도 있었고, 세입자들은 울며 겨자 먹기로 대출금을 인수하고 집을 사버린 일도 있었다.
 
전세 비수기인 여름과 겨울에는 전세금에 의존해 주택을 매수하게 되면 아무래도 자기자본이 많이 들어간다. 전세 성수기 보다는 오히려 그럴 때 매수하는 게 대출이 적어 안전한 재산 굴리기를 할 수 있지만, 사람들은 꼭 성수기에 움직인다. 
 
잔금 대부분을 전세로만 충당하려고 계획을 세우게 되면 가끔 낭패를 당하는 수가 있음을 아시라. 매수와 동시 전세로 돌리려고 하였으나 전세가 나가지 아니하여 계약이 파기된 사례가 종종 있게 되고, 이로 인한 손해는 매수인이 감당해야 한다.
 
“갑”은 5년간의 해외근무로 인하여 살던 집을 팔게 되었고. “을”은 이 집을 5억 원에 매수하는 계약을 체결하였다.
 
계약금으로 3천만 원을 지불하였고 
중도금은 1억 5천만 원은 “을”이 그 집을 담보로 대출을 받고,
잔금 2억 원은 전세를 놔 그 돈을 지급하고,
나머지 1억2천만 원은 현금으로 지급하기로 했다.
 
계약서 작성 당시 중개업소에서는 전세를 책임질 테니 염려 말라, 고 하였고, “갑”과 “을”은 이를 믿고 전세가 나가기를 기다리고 있으나 잔금지급일이 지났어도 전세는 나가지 않았다.
 
“갑”과 “을”은 애꿎은 중개업소 사장님 허리띠만 붙들고 책임을 지라고 하지만 중개업소 사장님은 입맛만 쩝쩝 다실 뿐 말이 없다. “갑”은 하는 수없이 계약금을 몰수 하겠다고 하는데 이렇게 되면 “을”은 많은 손해를 보게 된다.
 
부동산을 매수할 때 대출금이나 전세금으로 잔금을 이행하기로 약정하였다 할지라도 대출금이나 전세금이 이뤄지지 아니하여 잔금이행불능이 되었을 때, 이는 매수인의 책임으로 돌아가는 것이고, 중개업소는 아무런 책임이 없다.
 
판례도 매수인은 대출금이나 전세금이 들어오지 아니하여 잔금을 이행하지 못했다는 사유만으로 책임을 면할 수 없다, 고 하였기 때문에 결국 “을”은 어떻게 하든 얽혀있는 실타래를 스스로 풀어야 손해를 면할 수 있게 된다.
 
 
글쓴이 : 윤 정 웅 (도안뉴스 고정 칼럼리스트)
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)
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