(윤정웅 칼럼) 괜찮은 부동산을 찾아라.

기사입력 2018.04.04 17:02
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문재인. 트럼프. 김정은의 평화 무드가 급속도로 진전되고 있다. 김정은이 핵을 포기하고 자유경제체제에 합류한다면 세상이 인정하는 젊은 지도자가 될 것이고, 문재인 대통령과 트럼프 미국 대통령은 평화의 전령사가 되리라.
 
한 치 앞을 알 수 없는 게 세상일이다. 사과 속의 씨는 헤아릴 수 있지만, 씨 속의 사과는 하늘만이 아는 비밀이다. 세상은 지금 그 비밀이 파 헤쳐지고 있다. 남과 북의 평화를 보지 못하고 죽은 사람은 얼마나 억울할까?
 
세상이 살기 좋으면 비무장지대의 땅도 들썩이고, 한라산 중턱의 임야도 들썩이게 된다. 부동산은 꼭 매화 같은 것이어서 추위를 이겨내야 꽃을 피우더라. 적은 돈으로 좋은 부동산만 찾지 말고, 지금부터 괜찮은 부동산을 찾아 나서자.
 
4월부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 시행되자 집 여러 채 가진 사람들이 매물을 거둬들이고 있다. 그러나 계속 가지고 가자니 무겁고, 팔자니 아깝고, 자녀에게 주자니 세금이 무서워 어찌해야할지 정확한 답은 없다.
 
이제는 팔려고 해도 사겠다는 사람이 없다. 지난 1년과 금년 3월까지의 주택시장은 너무 양극화가 심해 오르는 곳은 ‘억’소리가 나게 올랐고, 나머지 지역은 하늘만 쳐다보는 수수밭이 돼버렸을 뿐이다. 지금의 기존주택시장은 회오리바람만 감돈다.
 
새로 입주하는 아파트단지는 더 큰 문제다. 살던 집이 팔리지 않으니 새 아파트는 그림의 떡이다. 이미 할인분양은 시작됐고, 미분양은 6만 가구를 넘었다. 강남도 좋은 시절은 넘겼는지 오름세는 멈췄다. 이럴 때 부동산투자는 어떻게 해야 할까?
 
1. 훗날을 예견하고 좋은 그림을 그리자.
 
앞으로 약 2년 동안 부동산시장은 맥을 못 추는 보합이나 약보합세를 이어나가리라. 부동산투자는 역발상이라 했거늘 투자자는 눈을 부릅뜨고 먹잇감을 찾을 때다. 기회는 준비하는 사람만이 가질 수 있다.
 
앞으로 세상은 평화가 넘칠 수 있고, 경제는 뜨겁게 달아오를 수 있다. ‘인생 뭐 별 것 있어’ 이런 식으로 넘기지 말자. 부동산투자는 종자의 원칙을 알아야 한다. 반드시 심어야 얻을 수 있는 게 부동산투자다.
 
2. 종자는 작아도 열매는 크다.
 
성경에 겨자씨만한 믿음만 있어도 사람은 변한다고 했다. 당신 주머니에 있는 만 원짜리 그게 겨자씨다. 부동산투자에서 가장 중요한 것은 종자돈이다. 종자돈은 부모. 형제의 도움을 받더라도 꼭 모아야 하는 돈이다.
 
요즘 나이 드신 부모님들은 노후준비가 안 되어 격정이지만, 그래도 부모의 도움을 받으면 빨리 일어설 수 있다. 어떤 사람 팔자 좋아 20대에 10억짜리 아파트를 사더라도 부러워하지 말고, 작은 부동산부터 차근차근 투자하자.
 
3. 빚이 내 돈보다 크지 않도록 하자.
 
빚을 얻어 투자할 때는 감당할 능력이 있어야 한다. 빚은 자기자본의 절반을 넘지 않아야 한다. 빚에 의지해서 투자를 하게 되면 불경기 때 망하는 법이다. 그러나 이자 낼 자신이 있다면 투자는 꼭 빚을 염두에 둬야 성공할 수 있다.
 
내가 가진 돈은 1억뿐인데 땅은 2억짜리가 욕심난다. 빚 없이 1억짜리에 투자하는 사람이 성공할까? 1억 빚을 얻어 2억짜리에 투자하는 사람이 성공할까? 1억짜리 땅과 2억짜리 땅은 가치가 다르기 때문에 2억짜리에 투자하는 사람이 성공한다.
 
4. 값이나 가치가 괜찮은 지역에 투자하라.
 
백화점에 의복도 여러 가지고, 값도 천차만별이다. 소재가 좋고 브랜드가 좋은 의복이 오래 입어도 좋다. 보기에는 좋지만 한 번 입고나면 모양이 변하거나 세탁 후 엉뚱한 모양새가 되는 옷도 있다. 부동산도 그렇다.
 
괜찮은 동네, 괜찮은 부동산, 괜찮은 값으로 거래할 수 있는 부동산을 찾는 게 투자자의 덕목이다. 이미 값이 오른 곳은 꼭짓점에 와있으니 가지 말고, 괜찮은 곳인데도 조용히 있는 곳, 그런 곳이 앞으로 투자할 자리다.
 
5. 내 집 마련은 오래된 집이거나 미분양이 빠르다.
 
도심에 있는 오래된 집은 값이 싸다. 이런 집을 수리해서 사는 일도 내 집 마련의 지름길이다. 서울에는 빈집이 60만 가구다. 수도권에도 수십 만 가구가 있다. 대개 생활 인프라가 좋은 곳이 많더라. 이런 집을 사는 일도 요령이다.
 
수도권 외곽의 미분양은 10-20%할인에 들어갔고, 몇 달 후에는 30%할인까지 들어갈 것이다. 또 잔금도 나눠 낼 수 있도록 편의를 봐준다. 대출 받고 들어가면 계약금만 있어도 무난하게 내 집을 마련할 수 있다.
 
6. 집장만 다음의 투자는 토지투자다.
 
화성이나 평택, 세종시 같은 지역은 개발호재가 많기 때문에 땅 투자로 적합지다. 땅 투자는 담보대출의 영향을 받지 않기 때문에 40-45%의 대출을 받을 수 있어 1-2억 소액투자자들이 꿈을 키우는 투자다.
 
집장만 다음의 투자는 땅 투자임을 잊지 마시라. 대부분의 사람들이 ‘땅 투자는 안 해봐서 모른다.’고 외면을 하는데 부자들은 모두 땅으로 돈을 번 사람들이다. 당신도 괜찮은 사람이겠지? 어서 부자 되시기를 기원하노라.
 
글쓴이 : 윤 정 웅(도안뉴스 고정 칼럼리스트)
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)
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