(윤정웅 칼럼) 닭 울고, 개 짖고, 아기 우는 곳

기사입력 2017.01.20 11:05
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요즘 부동산시장은 중구난방이다. 가계부채 증가원인은 정부에서 제공해놓고, 이걸 다시 조여 매느라 정신이 없다. 그동안 온탕에 있었던 대책들이 모두 냉탕으로 돌아서고 있으니 집을 사야할 사람들이나 이미 산 사람들은 어느 장단에 춤을 출지 몰라 엉거주춤하다.
 
원래 부동산투자는 맑음과 흐림의 주기가 짧아서 금방 웃다가 울 수는 있지만, 지난 11월3일 대책이후 식어가는 정도가 너무 빨라 전문가들도 감을 잡기 어렵다. 혹자들의 염려대로 과연 부동산시장은 무너지고 말 것인가? 그렇게 되지 않기를 바랄뿐이고, 또 그리될 리 없을 것으로 믿는다.
 
부동산은 원래 행복과 불행이 같은 마차를 타고 있는 것이기에 희비가 늘 교차하고 있을 뿐이다. 행복의 주기와 불행의 주기를 잘 알고, 행복의 주기에 팔고, 불행의 주기에 사는 사람은 성공하게 된다. 값이 내릴 때 사고, 오를 때 파는 게 장사 아니던가. 값이 내리는 지역이 있는가 하면 오르는 지역도 있게 된다.
 
장밋빛 꿈을 안고 있는 어느 청년이 “행복”이라는 여자와 결혼을 했다. 그런데 첫날 밤 신혼부부의 방에 어느 낯선 여인이 앉아 있었다. 첫날 밤 신방에 여자가 둘이라면 기절초풍할 일이다. 이럴 때 당신이라면 어찌하시겠는가? 둘 다 데리고 살겠다고 하시겠지.
 
청년은 깜짝 놀라
“당신은 뉘신데 남의 방에 들어와 있소? 빨리 나가시오.”
“난 ”불행“이라는 여자인데 행복이라는 여자가 가는 곳마다 따라다니는 사람이요.”
“할 짓이 그리 없어 남을 따라다니는 일을 한단 말이오? 빨리 나가시오”
“내가 나가긴 어렵지 않지만, 내가 나가면 행복이라는 여자도 함께 나가야 하는데 그래도 괜찮겠습니까?”
 
청년은 할 말을 잃었다. 부동산투자도 행복이라는 처녀와 불행이라는 여자의 처지와 같다고 생각하자. 이게 꼭 내가 팔면 오르고, 내가 사면 내리거든~ 전문가라고 별수 있나. 필자도 몇 년 전 부동산 하나 팔았더니 잔금도 치루기 전에 2억이 오르더라. 같이 사는 여성이 어이가 없는지 피식 웃더군.
 
그렇다면 앞으로 어느 지역은 부동산 값이 오르고, 어느 지역은 내리게 될까? 주택시장, 수익성 상가시장, 토지시장별로 다 다르리라. 현재 시중에는 돈이 남아들고 있다. 이게 부동산시장의 불쏘시게 역할을 하고 있기 때문에 상당기간은 오뉴월 소나기처럼 군데군데 거래가 일어나게 될 것이다.
 
시중에 돈이 남아돌 때는 작은 자본들이 활발하게 움직이게 된다. 작은 자본은 대개 1억에서 3억을 말한다. 지금은 주택시장이 불안하여 갭투자(전세나 대출 안고 사는 투자)를 하지 않고 있으므로 작은 상가나 토지시장으로 돈이 몰릴 확률이 높다. 1-3억을 들고 어느 지역으로 가야할까?
 
필자는 수원대학교 강의 외에는 현장에서 뛰는 공인중개사요, 칼럼을 쓰는 전문가다. 요즘에는 매물이 없어 문제다. 살 사람은 많고, 팔 사람은 없다는 뜻이다. 1억짜리 토지는 2시간 만에 팔리고, 2억짜리 토지는 5시간 만에 팔리고, 3억짜리 토지는 하루 만에 팔린다. 그러나 5억짜리는 10일이 지나도 안 팔린다.
 
10억짜리는 매물이 좋아야 한 달쯤 걸린다. 20억 짜리는? 솔직히 말해 작년 1년 동안 한 건도 못해봤다. 20억처럼 큰돈은 큰 손이 가지고 있는데 필자를 찾는 손님은 많아봤자 5-6억 되는 카페 손님이기에 20억 부동산은 그림의 떡이다. 그저 작은 것만 부지런히 팔아야 할 팔자다.
 
2-3년 전부터 작은 집이 잘 팔리더니, 이제는 작은 땅으로 불이 옮겨 붙었다. 물론, 그 이유는 돈은 가졌으되 작은 돈만 가졌기 때문에 통장에 놔두느니 부동산에 묻어놓고 보자는 심리에서 땅을 사두고자 하는 것이리라. 문제는 건물을 사건, 땅을 사건 어디에 사야 할 것인가? 이게 문제다.
 
부동산은 잡초를 사면 안 된다. 밀밭에 벼가 나면 잡초고, 보리밭에 밀이 나면 잡초다. 부동산도 같은 것끼리 있을 곳에 있어야 제값을 받을 수 있다. 아무리 좋은 대지라도 농림지역 속에 들어 있으면 잡초일 뿐이다. 투자지역은 어디에서 먼저 동이 트는지 그걸 알아야 한다. 새벽은 새벽에 눈 뜬 자만이 볼 수 있다.
 
부동산투자는 남 먼저 움직이는 사람들이 앞서간다. 투자를 결정할 때에는 그 지역이 새벽인지를 먼저 알아차리는 게 중요하다. 석양에 있는 지역에 들어가면 막차를 타게 되고, 자칫 손해를 볼 수 있다. 닭은 새벽에 운다. 이런 칼럼에도 투자의 힌트는 있고, 어디에서 닭이 울고 있다는 소식을 종종 알릴 때가 있다.
 
지금 닭이 울고 있는 곳은 평택중의 서평택이다. 이제 막 울음을 터트렸기에 값은 아직 오르지 않았다. 닭이 한바탕 울고 나면 개가 짖는다. 개가 짖으면 아기가 잠에서 깨어 아기도 울게 된다. 부동산투자는 닭이 울고, 개가 짖고, 아기가 우는 곳을 찾아가야 먹을 게 있다.
 
눈앞의 이익보다 앞으로 다가올 높은 인플레를 방지할 묘책을 찾아라. 미국. 일본. 중국. 한국 등 세상 돌아가는 꼬락서니가 2019년 하반기부터 돈이나 휴지나 쌤쌤인 세상이 올 것 같다. 잘 하지도 못하는 주식한다고 하루 종일 컴퓨터 앞에서 골병들지 말고, 발로 뛰는 부동산투자를 하자.
 
글쓴이 : 윤정웅(도안뉴스 고정 칼럼리스트)
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)
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